학원. 교습소 - 권리금 양도후 임대차계약시 주의 사항

학원. 교습소 - 권리금 양도 후 임대차계약 시 주의사항

 

임대차계약시 주의사항

 

학원. 교습소를 인수하기위해 권리금 양도 계약서를 쓴 다음에는 무엇을 해야 할까요?

 

권리금 양도 계약 시 주의사항을 못 보셨다면, 꼭 확인해 주세요.

👉 학원. 교습소 인수 시 주의사항 - 예비 원장님 고민해서. ( 권리금 양도 계약 시 주의사항)

 

 

학원. 교습소 인수를 위한 권리양도 계약서를 쓰셨다면, 그다음에 해야 할 것은? 임대차 계약이겠습니다.

그렇다면, 임대차 계약의 주의사항은 무엇이 있을지 알아볼까요?

 

 

임대차 계약 전 주의사항

1. 물건의 하자체크를 한다.

 

a. 물리적하자 - 해당물건 외관상 체크되는 하자사항을 체크한다. 

(ex. 건물에 문제가 없는지. 천장에 물은 새지 않는지. 환풍시설은 잘 되는지. 전기가스는 잘 들어오는지. 등 면밀히 검토한다.)

 

b. 서류상하자 - 등기부등본. 건축물관리대장 꼭 확인해야 함.

 

등기부등본에서 확인할 것.  - 실제소유자의 이름을 확인하고 그 임대차와 계약을 해야한다. 가압류. 가처분. 가등기가 들어있는 등기는 피하는것을 추천한다. - 만약, 꼭 해야하는 경우라면, 전부 없애는 조건. 완전말소 조건으로 해야한다. 또한, 융자가 과도하게 잡혀있진않은지 꼭 검토한다.

 

건축물관리대장에서 확인할것. -  위반건축물 유무를 서류상에서 확인한다. ( 위반 건축물 표시가 된 경우에는 새로운 영업허가에 지장이 있을 수 있다.) 만약, 꼭 해야 하는 경우라면, 없애는 조건으로 계약한다.)

 

c. 권리상하자 - 건물 내 관리규약으로 동종업종 제한은 없는지 확인해야 한다. 소방법에 위반된 사항은 없는지도 체크한다.

 

 

임대차 계약 시 주의사항

1. 실제상가 소유자와 계약한다.

• 등기부등본확인
• 건축물관리대장으로 확인
• 토지대장확인
• 신분증확인

으로 실제소유자를 확인할 수 있다.

 

2. 대리인과 계약 시 아래사항을 모두 확인후 진행한다.

• 위임장
• 인감증명서
• 인감도장
• 신분증

 

3. 임대차 계약시 특약사항에 넣으면 좋은 것들.

• 현시설상태에서의 계약이며, 계약만기 시 (현시설 상태) or (분양상태)로 원상 복구한다.
• 2023년 1월 15일까지 인테리어 공사기간이며 월차임은 2023년 1월 16일부터 가산되며, 소정의 관리비는 임차인이 지불한다. - 한 달 정도의 렌털프리를 줄경우, 월세가 언제부터 발생하는지 정확하게 날짜를 기재한다.
• 임차인은 임대인에게 시설권리금을 요구하지 않으며, 임차인 간 권리금 거래 시 임대인은 권리금에 관여치 않는다.

 

4. 보증금 보호를 위한 안전장치를 한다.

계약. 잔금을 다 치른 후 상가를 인도받으면, 동시에 세무서에 가서 사업자등록을 내고, 계약서상에 있는 확정일자를 받으면 대항력을 취득하게 된다.